Главная | При оценке недвижимого имущества

При оценке недвижимого имущества

Застройщик на основании мониторинга западной недвижимости устанавливает, что рыночная стоимость коттеджа в Юкках будет стоить 2,5 млн. Подрядчик оценивает работы по строительству в 2 млн.

Удивительно, но факт! Точность оценки стоимости объектов недвижимости земельных участков существенно зависит от цели и функции оценки - в результате, в начале любой оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком стоит проблема выбора вида стоимости для расчетов.

Установив, что предпринимательский доход застройщика должен быть не ниже 0,3 млн. Собственник земельного участка может получить чистый доход от него, то есть остаточную продуктивность земли, если, например: Используя оценочный "принцип остаточной продуктивности земли", собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход удовлетворить конкретной недвижимостью особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трех вариантов получить максимальный доход.

При этом, конечно, следует помнить, что чистый доход собственник земельного участка получит только после того, как будут оплачены стоимость труда, капитала и предпринимательской деятельности.

Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства. Некоторые дополнительные элементы, действительно, могут увеличить стоимость объекта недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.

Используя оценочный "принцип предельной продуктивности" и анализируя рыночную конъюнктуру, собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость либо изымать из нее конкретные объекты, памятуя о том, что улучшения объекта недвижимости обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости.

Суть "принципа возрастающего и уменьшающегося дохода" состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться до определенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.

Владельцы земельных участков обычно сталкиваются с проблемой, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Грамотное решение этой проблемы связано с использованием оценочного "принципа возрастающего и уменьшающегося дохода". Данный принцип гласит, что застройка земельного участка выгодна до тех пор, пока общая отдача комплекса "земля и созданная на ней недвижимость" будет максимальной, а стоимость объектов недвижимости, отличающихся по своим размерам или качеству от окружающих объектов, тяготеет все-таки к стоимости последних.

На конкретном земельном участке может быть построено много или мало объектов недвижимости. В обоих случаях в соответствии с "принципом остаточной продуктивности" теряется стоимость земли. Чтобы не допустить этого, все факторы производства должны находиться в сбалансированном состоянии друг с другом. Тогда общий доход от земли будет максимальным. С учетом оценочного "принципа сбалансированности", владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли.

Удивительно, но факт! В большинстве случаев данный процесс включает в себя следующие этапы:

Ибо для каждого типа землепользователя существуют оптимальная величина и соотношение между производственными факторами то есть застройкой земельного участка , при которых обеспечивается максимальная стоимость земли. Оценочный "принцип экономического размера" участка земли позволяет определить приростную стоимость единого земельного участка, то есть определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением может быть достаточно высоко оценен рынком недвижимости. Допустим, земельный участок на перекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию.

Назначение, последовательность работ и документация, необходимая при оценке

Если он мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то земля не принесет дополнительного дохода действующей станции.

В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором - отказаться от излишков земли.

Удивительно, но факт! Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

Недвижимостью могут владеть одновременно несколько собственников. Эти имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась. Разделение имущественных интересов может происходить по-разному: Принципы, связанные с рыночной средой - зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения - позволяют определить: Грамотное использование этой группы принципов позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.

Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту зависимость принято называть "принципом зависимости".

Определение рыночной стоимости недвижимости

Оценочный "принцип соответствия" предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств услуг новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка. Если дом построен с излишествами, и затраты на его строительство в несколько раз выше, чем у других, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости цена сделки скорее всего будет ниже реальных затрат на строительство.

И, наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости может быть повышена стоимость оцениваемого объекта. Суть оценочного "принципа спроса и переложения" заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости. Если спрос возрастает или снижается предложение, то повышается стоимость объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости будет снижаться.

Суть оценочного "принципа конкуренции" состоит в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию - силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.

Удивительно, но факт! В результате выполненного процесса заказчик получает акт оценки, в котором указывается запрашиваемая информация по объекту, а этот документ может использоваться для разных целей, так как обладает юридической силой.

Достаточно пройти простую регистрацию, всего лишь ввести свой e-mail и получить исчерпывающий ясный ответ на интересующий вопрос. Специалисты сайта Правовед ответят на любые вопросы юридической тематики. Какие услуги и на каких условиях они предлагают, узнаем далее.

Компания ставит перед собой задачи долгосрочного партнерства, представляя своим клиентам профессиональную аналитическую помощь и консультацию. Специалисты фирмы дают экспертные прогнозы на колебания стоимости объектов клиента и снабжают самой свежей информацией о факторах, влияющих на рыночную цену имущества. К преимуществам компании относятся: Атлант Оценка гарантирует и несет ответственность за исполнение сроков, требований и условий заказчика.

Компания работает на всей территории России и выполняет оценочные работы по всем видам материальных и нематериальных ценностей. Покупатели и продавцы свободны и независимы друг от друга, хорошо информированы о ходе сделки, используя ее в своих интересах.

Имущество находится в обращении покупается и продается за разумный интервал времени, который обеспечил его доступность всем потенциальным покупателям. Оплата сделки производится деньгами или их эквивалентом при использовании продавцом и покупателем процедуры и финансовых условий, принятых на рынке. Источники информации и полнота исследования.

Оценщик использует различные источники информации,которые можно подразделить на: Информацию, полученную от заказчика Информация, о положение на рынке недвижимости официальная Информация от риэлтерских фирм Информация от полученных периодических изданий Информация специальных баз данных риэлторских Информация от риэлтерских и других интернет сайтов.

Определение стоимости объектов производств с учетом всех влияющих на стоимость факторов со стороны окружения объекта и связи с его непосредственной ценностью.

Удивительно, но факт! Во-вторых, сравнительный подход возможен только при наличии самой разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу сходных фирм, отобранных Оценщиком в качестве аналогов.

Подходы к оценке недвижимости. В практике оценки используются 3 различных подхода к оценки объектов недвижимости: Стоимость создания объекта рассчитывается по укрупненным сметным показателям. Данный метод с учетом инфляционных коэффициентов позволяет довольно точно оценить рыночную стоимость имущества. Однако, ограничен в применении, например для объектов стоимость которых невозможно рассчитать сметным способом, или же объектов, несущих уникальную историческую и культурную ценность, так же метод слабо учитывает текущее состояние конъектуры рынка недвижимости.

Сравнительный подход к оценки метод сравнительного анализа продаж Данный метод подразделяется на 2 способа оценки: В современных услових метод устаревший и малоприменяемый! Данный метод не может быть применен для оценки уникальных объектов, которые не имеют аналогов.

Р аздел. Оценка стоимости недвижимого имущества

Имеет 2 методики оценки: C — стоимость объекта недвижимости ден. Net operation income NOI Rk — Коэффициент капитализации Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода ЧОД от стоимости недвижимости: Rk — коэффициент капитализации Rn — ставка доходности инвестора на вложенный капитал — ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

Nv — норма возврата капитала — процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций.

Ставка разделяет доход на две части: В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения Эта доля при процентном возврате капитала. Метод Инвуда Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций.

Содержание

В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента. Виды страхования имущества юридических лиц Метод Хоскольда Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке.

Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке. Виды Данный процесс может выполняться в двух ситуациях: Также процесс классифицируется по типу имущества: При проведении данного процесса могут определяться разные виды стоимости: Для недвижимости обычно определяется инвентаризационная стоимость, для расчета которой непременно учитываются технические параметры имущества.

Удивительно, но факт! Данный вид стоимости определяется на основе либо восстановительной стоимости либо стоимости замещения.

Дополнительно требуется часто определить кадастровую стоимость , на которую непосредственно влияет рыночная ситуация. Причины и цели проведения Цели проведения данного процесса зависят от того, какую сделку планируется проводить с объектом.

Они полностью зависят от различных видов договоров: При определении рыночной стоимости земельного участка для целей внесения его стоимости в государственный кадастр недвижимости , а также при определении рыночной арендной платы за земельный участок с существующими улучшениями, в качестве наиболее эффективного принимается использование оцениваемого имущества по виду разрешенного использования, указанного в кадастровой или арендной документации на земельный участок, если в задании на оценку не указано иное.

При этом земельный участок рассматривается как условно свободный для использования по указанному виду разрешенного использования. Применение подходов к оценке недвижимости При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения. Определение стоимости недвижимого имущества с использованием данного метода выполняется путем деления дохода типичного года на ставку капитализации.

При использовании метода прямой капитализации ставка капитализации определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и стоимостей объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

Капитализация таких доходов производится по ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, а также ожидаемых изменений дохода и стоимости недвижимости в будущем.

При этом расходы, связанные со сделкой с недвижимостью не учитываются.



Читайте также:

  • Приватизация муниципальной квартиры если уже есть собственность